La signature du bail détermine la date de la prise de possession de votre logement. La loi en détermine les conditions.

Le Code civil du Québec précise les obligations du locateur en ce qui concerne l’état du bien loué. Celui-ci doit être en bon état de réparation de toute espèce (art. 1854) et il doit être en bon état d’habitabilité (art. 1910) et en bon état de propreté (art. 1911). Cela signifie que le logement loué doit être salubre et propice à la protection de la santé et de la sécurité du locataire.

Le locateur ne peut offrir en location un logement impropre à l’habitation, par exemple un logement insalubre. Dans un tel cas, le locataire est en droit de refuser de prendre possession du logement (art. 1914) et le bail est alors résilié de plein droit.

Cependant, un locataire qui prendrait possession d’un logement en mauvais état d’habitabilité (insalubrité, risques à la santé et à la sécurité …) a des recours qu’il peut exercer. Ces recours sont encadrés par la Loi.

La prise de possession par un locataire d’un logement en mauvais état d’habilité n’exonère pas le locateur de ses responsabilités et de ses obligations (art. 1912).

Lors de la reconduction du bail, le locateur peut modifier les conditions du bail, notamment le montant du loyer (art. 1942, al.2 C.c.Q). Néanmoins, les changements apportés au bail ne sont pas faits automatiquement et nécessitent l’envoi d’un avis écrit auprès du locataire, au moins 3 mois, mais pas plus de six mois, avant l’arrivée du terme. Par contre, si le bail est d’une durée de moins de 12 mois, le délai légal est de 1 à 2 mois avant la fin du bail. Enfin, si le bail est à durée indéterminée, l’avis au locataire doit être donné au moins 1 mois, mais d’au plus 2 mois.

Suivant la réception de l’avis d’augmentation de loyer, le locataire a le choix de refuser l’augmentation tout en conservant son droit au maintien des lieux. Pour ce faire, le locataire doit aviser le locateur dans le mois qui suit la réception de l’avis. Au-delà de ce délai, le défaut de produire un avis au locateur équivaut à une acceptation implicite de l’augmentation du loyer. Enfin, le locateur aura trois options si le locataire refuse l’augmentation de loyer, soit il refusera d’augmenter le loyer, soit il procédera à des négociations avec le locataire pour trouver une entente ou il devra ouvrir une demande auprès du Tribunal administratif du logement dans un délai de 1 mois.

Dans le cadre d’un bail de location, le locateur est dans l’obligation d’offrir un logement qui est propre à l’habitation (art. 1910 C.c.Q. ; 1911 C.c.Q.) et de faire toutes les réparations nécessaires au logement à l’exception des menues réparations d’entretien (art. 1864 C.c.Q.). Plus précisément, il doit s’assurer que l’ensemble des conditions et commodité spécifiés dans le bail soient respectés.

En contrepartie, le locataire est tenu d’user le logement avec prudence et diligence. De ce fait, il a l’obligation d’aviser le locateur d’une défectuosité ou détérioration du logement dans un délai raisonnable. Pour ce faire, le locataire doit envoyer une mise en demeure dans laquelle il donne un délai légal de 10 jours au locateur pour effectuer les travaux. Si le locateur refuse de répondre à ses obligations, le locataire peut ouvrir une demande auprès du Tribunal administratif du logement.

En règle générale, le locataire a le droit de demeurer dans son logement jusqu’à ce qu’il décide de ne plus renouveler son bail (art. 1936 C.c.Q.). L’éviction est une exception à ce droit qui vise à permettre au locateur de procéder à des travaux de subdivision, d’agrandissement, de démolition ou de changement d’affectation du logement (art. 1959 C.c.Q.). Pour ce faire, le locateur doit envoyer un avis d’éviction au locataire à l’intérieur des délais prévus par la loi (art. 1960 C.c.Q), et doit obligatoirement contenir la date prévue de l’éviction, le projet qui nécessite l’éviction du locataire et reproduire le contenu de l’article 1959.1 C.c.Q.  

Suivant la réception de l’avis d’éviction, le locataire à un délai de 1 mois pour s’opposer à l’éviction en faisant une demande au Tribunal administratif du logement. À défaut de produire cette demande, il est réputé avoir consenti à quitter les lieux.

Le droit à l’éviction n’est pas un droit absolu. Effectivement, le locateur ne peut évincer un locataire âgé de 70 ans ou plus, qui occupe le logement depuis au moins 10 ans et qui a un revenu égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique (art. 1959.1 C.c.Q.). 

Enfin, le locateur est tenu de payer une indemnité au locataire qui doit équivaloir à 3 mois de loyer et des frais raisonnables de déménagement.

En règle générale, le locataire a le droit de demeurer dans son logement jusqu’à ce qu’il décide de ne plus renouveler son bail. La reprise de logement est une exception à ce droit qui vise à permettre au locateur de reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche. Pour exercer ce droit, le propriétaire doit envoyer un avis écrit au locataire qui doit contenir la date prévue pour la reprise, le nom de la personne qui compte y habiter en spécifiant son lien avec le propriétaire et le passage du Code civil du Québec concernant la reprise du logement. L’avis de reprise du logement doit être envoyé dans les délais prévus par la loi (art. 1960 C.c.Q),

Dans certains cas, la reprise du logement n’est pas permise. C’est le cas lorsque le propriétaire est une compagnie ou lorsqu’il y a plus d’un propriétaire (sauf s’ils sont conjoints). D’ailleurs, le propriétaire ne peut pas reprendre le logement s’il possède un autre logement semblable. Enfin, un propriétaire ne peut pas reprendre le logement si le locataire est âgé de 70 ans ou plus, qui occupe le logement depuis au moins 10 ans et qui a un revenu égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique.

Lors de la prise de possession de son logement par le locataire, l’insalubrité est un motif qui permet de refuser d’en prendre possession.

L’insalubrité est une situation qui fait que le logement ne répond pas aux normes d’habitabilité; qui fait que le logement peut compromettre la santé et la sécurité du locataire.

Comme sources principales d’insalubrité, on reconnaît un problème lié à la structure de l’immeuble ou du logement (infiltrations d’eau, par exemple) ou un problème lié au mode d’occupation (surnombre d’occupants, fumeurs, locataires avec une histoire de problèmes mentaux, par exemple). Dans tous les cas, le logement insalubre est impropre à l’habitation.

Le locataire qui fait face à un problème d’insalubrité grave doit dénoncer la situation à son locateur, de préférence par courrier recommandé. Il est de la responsabilité du locateur d’assainir le logement et procéder à tous travaux ou réparations qui s’avéreraient nécessaire.  Ceci s’applique à une situation dont le locataire n’est pas responsable.

Pour plus d’information, consultez la section «Problèmes de salubrité» ou lisez le «Guide du locataire pour faire face à l’insalubrité».

On parle de rénoviction quand un locateur (propriétaire) prétexte ou instrumentalise des travaux majeurs dans le logement et/ou dans l’immeuble pour obtenir le départ définitif du locataire. Il s’agit d’une méthode en vogue, dans le moment, de la part de certains locateurs-investisseurs.

Bien que le droit au maintien des lieux demeure la règle générale pour les locataires au Québec, l’exception veut qu’un locateur ait le droit d’évincer un locataire lorsqu’il souhaite procéder à des travaux d’agrandissement, de démolition ou de changement d’affectation du logement (art. 1959 C.c.Q.). Néanmoins, ce droit est limité et il ne faut en aucun cas le confondre avec des travaux mineurs ou majeurs.

En vertu du Code civil du Québec, un locateur n’a pas le droit d’évincer un locataire pour le seul motif qu’il souhaite rénover un logement. Une telle action serait clairement un cas de rénoviction, ce qui est illégal au Québec. Effectivement, si le locateur souhaite effectuer des travaux, il doit proposer à son locataire de le relocaliser temporairement à ses frais pendant la réalisation des travaux.

Malheureusement, il arrive bien souvent que les locateurs se montrent insistants pour que les locataires approuvent un avis d’éviction, alors que ces derniers ne connaissent aucunement leurs droits à cet effet. En employant cette stratégie, les locateurs arrivent à relouer ou vendre le logement pour un prix bien plus élevé.

Vous croyez être victime d’une rénoviction?

Sachez identifier l’avis d’éviction qui n’est pas conforme à la loi. L’avis d’éviction doit contenir la date prévue de l’éviction, le projet qui nécessite l’éviction du locataire et reproduire le contenu de l’article 1959.1 C.c.Q. À défaut, l’avis d’éviction est invalide.

• Prenez le temps de vous informer sur vos droits avant de signer un avis. L’Association de promotion et d’éducation en logement est là pour vous fournir de l’information juridique et vous accompagner dans vos démarches.
• Soyez à l’affût des délais légaux, un locataire a un délai de 1 mois pour s’opposer à l’éviction en transmettant une lettre de refus par courrier recommandé ou en faisant une demande au Tribunal administratif du logement. À défaut d’entreprendre cette demande, il est réputé avoir consenti à quitter les lieux.

Évidemment, le locataire possède certains recours s’il s’avère que le locateur a agi de mauvaise foi. Le locataire pourra demander au Tribunal administratif du logement des dommages-intérêts compensatoires et punitifs qu’il ait consenti ou non à cette reprise.