Les recours du locataire contre les troubles de voisinage

En vertu de l’article 1976 du Code civil du Québec (C.c.Q.), les voisins sont tenus entre eux d’accepter les inconvénients normaux émanant de leur voisinage, pourvu que ces inconvénients n’excèdent pas les limites de la tolérance. Cette règle s’applique notamment pour les locataires de logements loués en raison d’une protection législative particulière. En effet, les locataires jouissent d’un droit à la jouissance paisible de leur logement pour toute la durée de leur bail et le locateur est garant de ce droit (art. 1854 C.c.Q.). Cela signifie que locateur doit garantir au locataire un logement habitable duquel il peut faire usage librement.

Les troubles de voisinage entre locataires représentent donc tout comportement, émanant d’un voisin, qui porte atteinte au droit à la jouissance paisible d’un locataire dans son logement. S’agissant d’un concept large, les troubles de voisinage peuvent prendre diverses formes :

• Le bruit (musique forte à des heures indues;
• Les odeurs (cigarette, cannabis);
• Les travaux excessivement dérangeants (travaux qui durent presque indéfiniment);
• La violence physique ou psychologique (insultes, actes ou propos agressifs, intimidation);
• Le harcèlement (art. 1902 du Code civil du Québec);
• Non-respect des espaces intérieurs ou du règlement s’appliquant à l’utilisation des espaces intérieurs).

Les recours des locataires

En cas de troubles de voisinage provenant d’une des sources, énumérées ci-haut ou non, le locataire troublé bénéficie de recours pour compenser les dommages qu’il subit. Comme le locateur est personnellement responsable de garantir la jouissance paisible du logement au locataire, c’est contre le locateur que les recours doivent s’exercer et non contre le locataire qui lui cause des dommages (art. 1858 al. 1 et 1861 C.c.Q.).

Il est important de noter qu’avant d’intenter une action judiciaire devant le Tribunal administratif du logement, le locataire doit préalablement dénoncer les troubles qu’il subit à son locateur (art. 1858 al. 2 C.c.Q.). Cela peut être fait, notamment, par le biais d’une mise en demeure (art. 1594 C.c.Q.). Une fois cette formalité accomplie, et si les troubles persistent, le locataire pourra entreprendre l’un ou plusieurs des recours suivants :

• Recours en diminution de loyer (art. 1861, al. 1);
• Recours en résiliation de bail;
• Recours en dommages et intérêts pour troubles et inconvénients.

Enfin, après avoir obtenu un jugement ordonnant une diminution de loyer, la résiliation du bail ou le versement de dommages et intérêts à son locataire, le locateur pourra obtenir un remboursement de ces montants de la part du locataire fautif, à l’origine de la perte de jouissance paisible de l’autre locataire (art. 1860 al. 2 C.c.Q.).